前高後低 年底進入僵持疲軟期
日前發佈的2013年全年合富標準二手住宅價格指數(廣州)分析報告指出，2013年廣州二手房市場總體前高後低的特點，與2012年緩慢復蘇的 特點明顯不同。2013年上半年，受政策平穩、流動性充裕、地王以及中心區新貨量少價高等因素影響，廣州二手樓市延續瞭2012年第四季度以來需求活躍的 較良好運行態勢，量價齊升，其中3月份的20%個稅"末班車"效應，令二手交投井噴式放量，成交量創歷年單月最高。2013年下半年隨著樓價高位持續上 漲、買傢入市意願有所減弱，加上市區"剛需"盤源不足以及房貸有所收緊等因素，交投熱度明顯回落。2013年11月份，"穗六條"政策出臺，部分買傢購房 暫時受阻，市場觀望濃厚，"等降"心態明顯，整體二手樓市陷入僵持低迷的疲軟態勢。
"剛需"為主 改善型買傢群增大
據合富置業數據統計，2013年廣州二手住宅實際成交量較2012年增加兩成以上。2013年第一到第三季度廣州二手樓價保持逐月穩步小幅上升 的態勢；四季度市場整體轉淡，二手樓價高位企穩。2013年12月廣州合富標準指數為1809點，同比上漲15.4%，漲幅較2012年的6.2%明顯加 大。
2013年廣州二手樓市仍以實力較強勁的迫切性"剛需"主導，但換房改善的比例有所增加，高端買傢的活躍度較以往提升，首置需求獨撐大市的格局 明顯改觀。數據顯示，2013年廣州首次置業的二手買傢占64.8%，較2012年有近七成回落，改善型需求占27.2%，較2012年有所回升。總體而 言，在過去一年買傢的心態總體較積極，大多看好後市，入市意願較高，價格接受度有所提升。去年四季度，由於樓價高企，加上"穗六條"的影響，整體二手樓市 轉淡，買傢觀望加重，"等降"心態明顯，大多期望價格能有所下調，但預期樓價大幅走低的買傢不多。業主心態持續走強，議價空間較小，高位叫價、惜售、反價 現象時有發生，其中市區尤為突出。
受"穗六條"影響，2013年12月外地戶籍二手買傢占比有所回落，但降幅仍保持在59.9%，2013年全年外地戶籍二手買傢的占比為63%。
中心區二手成交比上年增五成
2013年廣州二手樓市總體需求活躍，價格高位上漲，也與中心區一手新貨供應不足、戶型偏大、價格高昂有關。調查顯示，2013年首置、改善、 投資等各類型買傢大多根據自身的實力及需求，在兩個市場之間各取所需，部分"剛需"買傢逐漸回流二手樓市，也有部分買傢"出走"番禺、蘿崗、南沙、花都外 圍區域的樓市。總的來說，2013年一、二手市場實現較良好的互動，共同走旺。
據合富輝煌市場研究部數據，2013年廣州十區一手住宅新增供應較上年減少約一成，其中六區減幅更明顯。受供應不足影響，中心六區成交量大幅下 滑三成以上。而據廣州房管局數據，2013年彰化大村房貸台新銀行信貸房貸條件利率多少免費諮詢試算廣州中心區登記交易二手住宅424萬平方米，較2012年增加五成左右。從二手住宅占整體一、二手市場的份額 看，全市十區已經超過五成；中心區超過七成。
預計今年二手價漲幅低於去年
從目前情況看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。預計2014年的季度平均成交量與2013年第二、三季度相當，而全年總體成交量 或會與2013年大致持平，主要是由於樓價高位、房貸等入市門檻高企的因素始終實質性影響樓市，加上市區盤源不足以及外圍新盤的分流影響。隨著交易量的恢 復，預計二手樓價穩中有升的態勢不變，但升幅估計低於2013年。而未來政策走向依然是市場最大的不確定性，尤其值得關註的是2014年3月份 "兩會"所釋放的政策信號。若調控信號強烈，市場走出觀望的時間將會延長。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-27/07462594845.shtml
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